Att köpa en fastighet i Spanien

Givet den relativt höga kostnaden att förvärva en bostad, samt tillhörande skatter, avgifter, övriga kostnader och möjliga konsekvenser av misstag, så är det vår bestämda uppfattning att man måste behärska processen fullständigt.

Definiera vad vi söker

Vet du vad du verkligen vill ha? Delar de andra familjemedlemmarna denna önskan? Kan du definiera den fastighet du söker i detalj?

Att tydligt kunna definiera sökkriterierna sparar både tid och pengar. Du undviker också onödiga problem under förvärvsprocessen.

Vi råder er att definiera :

• Syftet med fastigheten (primär bostad, semesterbostad, kontor, sekundär bostad, investering i fastighet)
• En budget (inklusive tjänster, skatter och avgifter) samt finansiering (procentuell andel, amorteringstyp och amorteringstid, fast eller rörlig ränta)
• Sökområden - vilken provins, stad, område och om möjligt vilken byggnad, förening eller urbanisation ni vill bo i. Tänk på om ni vill bo nära eventuellt jobb, skola, sjukhus, strand, golfbana, stadskärna etc
• Typ av fastighet (lägenhet/hus, antal sovrum och badrum, kvalitet och material mm)

När du definierat sökkriterierna så noggrant som möjligt så kan själva sökningen påbörjas.

Med eller utan fastighetsmäklare?

Nu när du vet vad du söker, i vilket område och inom vilken budget, så bör du överväga om du vill att en fastighetsmäklare skall hitta objektet åt dig eller om du vill kontakta ägarna direkt. Att använda en fastighetsmäklare innebär bl a att du skall betala deras provision som normalt är ca 5% av försäljningspriset. En relativt stor summa! Det är vår uppfattning att du bör ta reda på vilket värde en fastighetsmäklare bidrar med i förvärvsprocessen, innan man fattar beslutet att använda mäklarens tjänster.

Det är naturligtvis viktigt att förstå att fastighetsmäklarnas huvudintresse är att sälja och det i många fall inte är viktigt vad kunden köper – så länge kunden köper! En fastighetsmäklare är inte en neutral part i förvärvsprocessen.

Att hitta ett objekt utan en fastighetsmäklare kan enkelt göras genom sökningar på internet, eller direkt på plats i de områden du är intresserad av.

När du hittat en fastighet du är intresserad av

Om du har hittat en fastighet som är intressant, så kräver några fastighetsmäklare att du skriver under ett ”reservationsavtal”, som eventuellt leder till att säljaren tar bort objektet från marknaden. Vi rekommenderar att aldrig skriva under denna typ av avtal, speciellt då det i många fall leder till tvingande klausuler i köpeavtalet, ett köpeavtal som du i denna del av processen inte är färdig med, eller ens fått se.

Vi rekommenderar att du signerar köpeavtalet direkt hos notarien. I de fall detta inte är möjligt pga tid eller andra orsaker, så rekommenderar vi att du istället skriver under ett köpeavtal med alla villkor tydligt definierade till dess signering av lagfarten hos Notarie kan ske.

I de fall du avser underteckna ett köpeavtal, är det mycket viktigt att förstå alla klausuler/paragrafer och dess konsekvenser INNAN du skriver under.

När du funnit en fastighet du är intresserad av, rekommenderar vi dig att ALLTID BE OM ETT OBJEKTIVT UTLÅTANDE. Du kan erhålla rapporter från e-consejo.com eller från andra rådgivare med tillräcklig kunskap. Försök alltid att få utvärderingar från en neutral rådgivare som inte är intresserad av om köpet sker eller ej!

Vi rekommenderar också att du ALLTID kontrollerar :

• Fastighetens grund och strukturen
• Fastighetens generella skick
• Fastighetens juridiska status (om den är belastad med skulder, servitut eller kvarstad)
• Att tidigare skatter relaterade till fastigheten betalts
• Att alla eventuella föreningsavgifter är betalda - begär ett certifikat utställt av fastighetsföreningen av säljaren
• Att alla kommunala skatter och avgifter betalts – begär ett certifikat utställt av kommunen av säljaren
• Att alla el-, vatten-, telefon- och gasräkningar är betalda
• Att det finns ett energicertifikat

Om du har möjlighet att gå igenom den tidigare lagfarten på objektet så bör du göra detta.

Om fastigheten är ny, direkt från byggherren, så är det mycket viktigt att gå igenom följande :

• Att slutinspektion enligt bygglov genomförts och godkänts (licencia de primera ocupación)
• Att fastigheten är korrekt inskriven i fastighetsregistret
• Vilket ansvar ikläder du dig som andelsinnehavare av ”ägarföreningen”. Speciellt i det fallet att många enheter står tomma!
• Att den 10-åriga byggnadsförsäkringen (seguro decenal) är i kraft

Om köpet skall finansieras, är det viktigt att förstå alla villkoren i låneavtalet. Vi uppmanar köpare att alltid kontrollera objektet mot kommunens general och detaljplan (Plan General de Ordenacion Urbana). Denna visar kommunens byggplaner. Har du tid och möjlighet, eller av annan orsak känner oro eller osäkerhet så kan det vara bra att tex kontrollera att kommunen inte tänker bygga en motorväg på just din tomt eller i övrigt något som påverkar närmiljön och har en effekt på just det objekt som du är intresserad av.

Väljer du att gå vidare med köpet så är det självklart att du måste förstå samtliga villkor och bestämmelser i det offentliga köpeavtalet samt lagfarten.

När köpet är genomfört och lagfarten signerad, så är det viktigt att betala alla avgifter och skatter inom de givna tidsfristerna för att undvika straffavgifter. Till slut skall köpet registreras i fastighetsregistret.

Du får inte heller glömma att registrera namn, kontakt och betalningsuppgifter hos kommunkontoret och de leverantörer av el, vatten mm som berör fastigheten.

Önskar du ha allt under kontroll, eller väljer du att göra allt själv?

Ladda ner vår kontroll lista för fastighetsköp här: Checklista för fastighetsköp i Spanien.pdf